相続税と土地評価　浦和

浦和の皆様に相続税がかかるか否かを判断する際や、実際の納税額を計算する際は、財産の価額を正確に把握する必要があります。

現金であれば、その価値はその金額の通りとなります。しかし、土地や家屋はどうでしょうか。土地や家屋などの財産は、その価値がすぐに見えづらいものですので、適切な方法を用いて評価を行い、価値を明確にする必要があります。土地や家屋は、相続財産の中でも高額な部類に入りますので、正しく評価を行うことが非常に重要といえるでしょう。

相続税法では、財産は時価で評価することを原則としております。財産の評価方法については財産の種類ごとに基準が定められており、国税庁より年に一度発表される「財産評価基本通達」にて確認することができます。この通達に従い評価することで、全国統一的に財産評価を行うことが可能となっています。

今回のテーマである土地と家屋ですが、まず土地については、宅地、山林、田、畑、雑種地などの地目ごとに分け、「路線価方式」あるいは「倍率方式」を用いて評価することを基本としています。家屋の評価額は、「固定資産税評価額×1.0」の計算式を用いて算出しますので、その家屋の固定資産税評価額がそのまま評価額になるとお考えください。

浦和の皆様、相続財産となる土地の評価を正確に行うことが、相続税申告の重要なポイントのひとつとなります。浦和の皆様の相続財産に土地や家屋が含まれている場合は、相続税を専門とする当プラザの税理士までぜひお問い合わせください。初回のご相談は完全無料にて承っております。

浦和の土地を評価する「路線価方式」と「倍率方式」

先ほどお伝えしたとおり、土地の評価については「路線価方式」あるいは「倍率方式」を用います。まずはそれぞれの評価方法について、浦和の皆様と一緒に確認していきましょう。

路線価方式

「路線価」が付されている地域の評価方法で、対象となるのは主に市街化区域内の土地です。路線価とは国税庁によって路線（道路）に付された時価で、その路線に面している標準的な宅地の、1㎡あたりの価額を表します。
この路線価はあくまでも標準的な宅地の価額ですので、そこに対象の土地がもつ形状や立地などを加味していく必要があります。土地がもつさまざまな事情に応じた各種補正率が用意されていますので、路線価に補正率を乗じて、対象の土地の1㎡あたりの単価を算出します。そこに地積を乗じたものが評価額となります。

倍率方式

路線価の付されていない地域の評価方法で、対象となるのは主に市街化調整区域内の土地です。地域ごと、さらに地目ごとに定められた倍率を、対象の土地の固定資産税評価額に乗じることで評価額を算出します。この倍率も、国税庁によって定められています。

土地評価の流れ

路線価や倍率については、Web上で確認することができます。「財産評価基準書・路線価図・評価倍率表」などのキーワードで検索すると、国税庁が発表する路線価や倍率について、直近7年間分を確認することができます。それよりも前の路線価・倍率の情報については、国立国会図書館などに保管されています。

路線価方式、倍率方式、どちらを用いればよいかわからない場合は、まず対象の土地の倍率表を確認しましょう。どのような評価方法を用いるべきか記載があります。そのうえで路線価図で対象土地を探してみると、評価方法の方針が固まります。

路線価方式を用いる場合は、先ほどもお伝えしたとおり、その土地の事情をしっかりと考慮する必要があります。道路に面しているとは一方のみなのか、複数面しているのか、奥行きはどの程度か、間口は狭いか、いびつな形をしていないか、など、土地にはそれぞれさまざまな事情があり、一つとして同じものはありません。一つひとつ正確に考慮し、それに応じた補正率を乗じて、単価を導き出します。

さらには、その土地が都市計画道路予定地の区域内ではないか、セットバックを必要としていないか、なども考慮し、必要に応じて評価額を減額することができます。また、対象の土地の利用方法（貸宅地や貸家建付地、借地権、貸家建付借地権など）に応じた評価額の算出も必要です。

このようにさまざまな事情をもれなく考慮しなければならないうえに、個別評価地域に指定されているために、路線価等では評価できない土地も存在します。より複雑な評価方法を求められる場合もありますので、土地の評価は非常に難しい分野であるといえます。

浦和にお住まいで、財産の中に土地があるという方は、当プラザまでお問い合わせください。必要に応じて信頼のおける専門家と連携し、浦和の皆様のお力になれるよう誠心誠意対応させていただきます。

専門家同士でも判断が分かれることも…　浦和

ここまで浦和の皆様に向けて、土地の原則的な評価方法をご紹介しましたが、正確な評価額を計算するためには複数の評価方法を用いる場合もあります。非常に複雑な計算となるため、実は専門家同士でも評価結果に差が出ることも少なくありません。

評価の見解が異なることによって、算出される評価額が数百万単位で異なってくる場合もあります。土地は相続財産の中でも多くの割合を占める財産となるため、この数百万の差が相続税の納税額に大きく影響するでしょう。
さらには、税務署との見解に相違があり、土地の評価額を不当に減額したと判断されてしまうと、本税の追加納税や、延滞税、過少申告加算税といった付帯税まで支払わなければならないという事態にも。土地の評価は相続税申告において非常に重要ということが、浦和の皆様にもよくご理解いただけたかと思います。

私どもは国内トップレベルを誇る相続税申告実績をもとに、確かな知識で、浦和の皆様の相続税納付額を適正に抑えることに尽力いたします。他の税理士事務所で相談したことのあるという浦和の皆様も、どうぞ遠慮なく当プラザまでお問い合わせください。