相続税の基礎控除 土地
土地の評価方法
土地の評価方法は路線価方式と倍率方式、比準方式の三つに分けられます。
路線価方式は、国税庁HPに掲載されている路線価図を元に評価します。
路線価に加え、奥行価格補正や間口が狭い宅地、不整形な宅地など評価減も加味して土地の評価をします。
倍率方式は、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて土地の評価をします。
倍率方式では原則として補正などはしません。固定資産税評価額は、毎年各市町村から送られてくる固定資産課税明細書に記載されています。
概要
小規模宅地の特例には2つの要件があります。相続または遺贈によって取得した土地等の財産のうち、
- １：被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族の事業（不動産の貸付を含む）に使用されていた宅地や国の事業に使用されていた宅地等、
- ２：居住用として使用されていた宅地等で建物や構築物の敷地として使用されているものについて、それぞれ限度面積までの部分について50％又は80％評価額を減額できます。
構築物の敷地について、土がむき出しになっている青空駐車場などの土地については適用できませんので注意が必要です。
一方で、アスファルトなどの駐車場であれば、構築物の敷地に該当する土地になるので適用可能です。
上限面積と軽減割合
1回の相続について、下記の面積まで「小規模宅地等の特例」の適用を受けることができます。
上限面積を超える部分は通常の評価額となります。
【特定事業用宅地等】とは、被相続人等（同一生計親族を含む）の事業に供されていた宅地等で、その事業を申告期限までに承継し、かつ、申告期限まで引続きその事業を営んでいる場合などを指します（不動産貸付業等は除く）。
また【特定居住用宅地等】は、被相続人の居住の用に供されていた宅地等で、その宅地等の取得者が配偶者や同居親族で申告期限までその宅地等を有し、かつその宅地等に居住している場合を言います。
ちなみに、上記表のAとB、又はBとCについては併用可能となっており、最大730㎡(400㎡＋330㎡)までの宅地で適用が受けられるようになっています。
【貸付事業用宅地等】とは、被相続人等が貸付事業をしていた宅地で申告期限までに事業を引き継ぎ、継続し保有している場合を言います。
【特定同族会社事業用宅地等】は、申告期限まで特定同族会社の事業用（貸付事業を除く）に使われていた宅地であることが条件です。ここでいう【特定同族会社】とは、親族関係者を含め、全体の半分以上の株式を所有している株主がいる中小企業などのオーナー企業を指します。
適用できない事例
上記特例が適用できない事例として、二世帯住宅で親子が区分登記をしている場合、子供が居住している部分については適用されません。最大限上記特例を活用するのならば区分登記ではなく共有登記にした方が良いです。
また、相続開始3年以内に贈与によって取得した宅地や相続時精算課税制度に係る贈与により取得した宅地については、【小規模宅地等の特例】は適用できません。
以上のように、上記特例はかなり複雑になっています。専門家に相談の上、活用して下さい。
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