相続した空き家を売却したときに使える最大3000万円の特別控除とは

親からの相続で受け取った家が、空き家になってしまうので売却しようと考えている人もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、空き家を売却して利益が出ることで所得税などの税金が発生するため、売るに売れないと頭を抱えている人もいます。
相続で受け取った家を売却する場合、「空き家の3000万円特別控除」と言われる特例が適用されることをご存知でしょうか？
「空き家の3000万円特別控除」とは、相続で受け取った空き家を売却して出た売却益から3000万円控除できる制度です。
この制度が適用されると譲渡所得から3000万円控除されるため、税金が軽減されます。
今回は、「空き家の3000万円特別控除」について詳しく解説します。

＜この記事を読んでわかること＞

• 空き家の3000万円特別控除とはどんな制度か
• 特例の対象となる空き家は？
• 「空き家の3000万円特別控除」と他の特例との関係
• 特例を利用するときの注意点

実際にどのような方が対象になるのかなども詳しく説明していきますので、ぜひ最後までご覧ください。

2.特例（空き家の3000万円特別控除）の対象となる空き家とは

空き家の3000万円特別控除とは、相続や遺贈で取得した空き家の売却益（譲渡所得）に3000万円の特別控除が適用される制度になります。
空き家の特例が適用されるには、一定の条件が必要です。
ここでは、特例の対象となる空き家の条件について解説します。
空き家の3000万円の特別控除の条件は次の通りです。

• 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
• 区分所有建物登記がされている建物でないこと
• 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいないこと

本特例の目的は、旧耐震基準の空き家を無くすことです。
この条件について詳しく解説します。

2-1 昭和56年5月31日以前に建築されたこと

空き家の3000万円特別控除の特例に該当する家は、昭和56年5月31日以前に建築されたことが条件となります。
理由として、耐震性の問題があります。
昭和56年5月31日以前に建築された建物は耐震性の低さが問題でした。
昭和56年5月31日は、建築基準法の耐震関係基準が大幅に見直されて改正された日になります。
このような背景から、この特別控除は旧耐震性基準で建てられた空き家を減らすためにできた特例でもあります。
つまり、特例の対象となる空き家は耐震性基準の低い家です。
なお、古いままで売却すると特例を受けることはできません。
特例の適用を受けるためには、耐震補強か家を解体して更地にしておくことが前提となります。

2-2 区分所有建物登記がされている建物でないこと

空き家の3000万円特別控除を受けるためには区分所有建物登記がされている建物でないことが挙げられます。
区分所有建物登記とは一つの建物が複数の部屋に分かれており、各部屋が別々の所有者名義になっていることです。
例えば分譲マンションの場合、一つの建物に独立した各戸に別々の所有権を持つため「区分所有建物登記」になります。
特例の適用を受ける条件は「区分所有建物登記がされている建物でないこと」とあるため、分譲マンションのような建物は対象外になってしまうのです。

2-3 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

特例を受けるためには、相続開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったことが条件になります。
また、被相続人が老人ホームなどに入居しており、その家屋が相続開始の直前において被相続人の住まいとして利用されていなかった場合も空き家の特例が適用されます。

3 特例（空き家の3000万円特別控除）の適用要件

次は、空き家の3000万円特別控除の特例の適用要件について解説します。
特例を受けるためには、先に解説した条件に加えて次の要件を満たさなければなりません。
要件を一つでも外れてしまうと特例適用ができなくなるので注意しましょう。

• 売った人が、相続または遺贈により空き家の土地・建物両方を取得したこと
• 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと
• 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと
• 譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、一定の耐震基準を満たすものであること。又は建物を取り壊し、譲渡すること（令和6年1月以後）
• 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 同一の被相続人から相続または遺贈により取得した空き家について、本特例の適用を受けていないこと
• 売却代金が1億円以下であること。

それぞれについて一つずつ取り上げて解説します。

3-1 売った人が相続または遺贈により空き家の土地・建物両方を取得したこと

売却した建物と土地は、被相続人からの相続・または遺贈により取得したものであることが条件となります。
ここで注意しなければならないのが、売却した空き家の建物と土地両方を相続・遺贈で取得していることです。
次のようなケースの場合は対象外になってしまうので気をつけなければなりません。

• 父の相続時に建物は長男が相続、土地は次男が相続したケース
• 長男が父の相続時に土地を取得、母の相続時に建物を取得したケース
  特例の要件では、土地と建物を両方一度に相続した場合に適用されるので注意しましょう。

3-2 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと

特例の要件では、空き家を売却した相手が親子や夫婦、または親族など特別の関係がある人に売っていないことが条件にあります。
他には、内縁関係を含む同一生計親族への売却や同族会社などへ売却した場合も適用されないので気をつけましょう。
あくまでも第三者に空き家を売却した時と考えるようにしましょう。

3-3 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと

空き家3000万円控除の特例の適用では、相続時から譲渡時までの間に事業用、貸付用または居住されたことがない点が必要要件として挙げられます。
難しく書かれていますが、要するに相続から譲渡するまでの間、空き家であったかが要件の一つとなるのです。
特例が定められた背景には、空き家を無くすためです。
そのため、あくまでも相続で受け取って譲渡するまでは継続して空き家でなければならないのです。

3-4 譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、一定の耐震基準を満たすものであること。又は建物を取り壊し、譲渡すること（令和6年1月以後）

令和6年1月1日以降の譲渡から、譲渡時から翌年の2月15日までに買主が耐震リフォームや解体を実施した場合でも本特例が適用されることになりました。
令和5年度の税制改正前までは、譲渡側の相続人がリフォームや建物の解体を実施することが必須でした。
それが令和6年1月から緩和されたことにより、特例のハードルが低くなったのです。

3-5 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

特例の適用は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに空き家を売却することが条件になります。
例えば、2024年の4月1日に相続を受けた場合は2027年12月31日までに売却をしておくことが条件です。
この間に売却をしていないと特例の控除が受けられません。

3-6 同一の被相続人から相続または遺贈により取得した空き家について、本特例の適用を受けていないこと

空き家の3000万円特別控除を受けるためには、同一の被相続人から相続・遺贈により受け取った空き家について1回しか適用できない点が条件であります。
つまり、一人につき1回のみであり、2回目以降の空き家は適用できないということです。
被相続人から相続や遺贈を受けた空き家は全て特例が適用されるとは考えないようにしましょう。

3-7 売却代金が1億円以下であること

空き家の特例では、売却代金が１億円を超えると適用を受けることができません。
空き家の売却が複数回で行われる場合や複数の相続人で売却する場合は、それぞれの売却金額を合算して1億円超えるかどうかで判定が行われます。
なお、判定は最初に譲渡した日より3年を経過する日の属する12月31日までとなります。

4 他の特例との関係

空き家の3000万円の特別控除について他の特例との関係性についてご紹介します。
本特例は、他の特例と併用できるものとできないものがあります。
ここでは、空き家の特別控除と他の特例との関係性を中心に解説していきます。
ご紹介する特例は次の通りです。

• 取得費加算の特例（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）
• 収用等の場合の5,000万円特別控除（収用等により土地建物を売ったときの特例）
• 小規模宅地等の特例
• 居住用財産の3000万円控除（マイホームを売ったときの特例）

4-1 取得費加算の特例（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）

取得費加算の特例とは、相続が開始された日から3年10ヶ月以内に相続財産を売却した場合に納付した相続税の一部を譲渡所得の計算する際に取得費に加算することができます。
取得費加算の特例と空き家3000万円控除との特例は、併用できません。
このため、どちらの特例を使うかは納税額の負担の軽くなる方を選ぶのが良いでしょう。

4-2 収用等の場合の5000万円特別控除（収用等により土地建物を売った時の特例）

収容等の場合の5000万円特別控除とは、土地収用法による収用などで売買契約を行い、土地建物を譲渡し、その譲渡が公共事業施工者から買取の申し出があった日から6か月を経過した日までに売却する等の一定の要件を満たした場合に5000万円の控除が行われる特例です。
土地収用法とは、公共事業などの公益性の高い事業などに土地の所有者から土地を収用することを定めた法律になります。
この特例と空き家3000万円特別控除の併用はできません。

4-3 小規模宅地等の特例

相続税で小規模宅地等の特例を利用した場合、空き家の3000万円特別控除の併用は可能です。
しかし、全ての条件に適用されるわけではありません。
小規模宅地等の特例とは、一定要件を満たす土地であれば、評価額を最大で80％控除できる特例になります。
この特例は高い税金を払うことによって自宅を手放さなければならない事態を回避し、遺された遺族が自宅に住み続けられることを目的に作られました。
そのため、小規模宅地等の特例が適用されるのは次のいずれかの条件になります。

• 相続人に持ち家がない場合
• 配偶者が相続した場合

小規模宅地等の特例と空き家の特例が併用できるのは、被相続人が生前に配偶者と別居している場合となります。

4-4 居住用財産の3000万円控除（マイホームを売ったときの特例）

居住用財産の3000万円控除は、所有者がマイホームなどの居住用財産を売却した時に適用できる特例です。
マイホームを売った時の居住用財産3000万円控除と空き家の3000万円特別控除は、併用できます。
しかし、二つの特例を同一年に使う場合は、両方で最高3000万円までしか控除ができません。
このため、両方の特例を使う場合は、一年ずつずらして売却するなど配慮が必要になります。

5 特例を適用して税額が0円になっても確定申告が必要

例え、空き家の3000万円特別控除を適用して税額が0円になったとしても確定申告が必要になります。
空き家の特例を適用したい場合は、必ず確定申告が必要です。
確定申告で必要書類を提出することで初めて空き家の特例が申告されたと認められるのです。
そのため、特例を使って税額が0円になったとしても申告をしなければなりません。
もし、税額0円でも特例の確定申告をしていないと控除自体が認められなくなってしまいます。
この点に注意して特例を利用するときは確定申告をすることを覚えておきましょう。

6 空き家3000万円特別控除のまとめ

今回は、空き家の3000万円特別控除について解説しました。
相続での空き家問題は、近年大きな問題にもなってきています。
相続で譲り受けた空き家を売却する場合は、特例を利用して節税対策をしていきましょう。
特例については、難しいところも多く一般の人が特例を利用するのは少々難しい点もあります。
専門の税理士などに依頼するなどして、節税対策をしておくことをおすすめします。