相続税における事業用定期借地権の評価
宅地の上に存する権利の評価
宅地の上に存する権利の価額は、地上権、借地権、定期借地権等、区分地上権及び区分地上権に準ずる地役権の権利の別に評価します。（評基通9）
ここでは、事業用定期借地権の評価について解説します。
借地権とは
借地権とは、建物の所有を目的とし、地代を支払い、他人の土地を賃借し利用することができる権利で地上権や土地の賃借権の事をいいます。（借地借家法2条）
借地権は、「普通借地権」「定期借地権等」に大きく2つに分けられ、さらに「定期借地権等」は「一般定期借地権」「事業用定期借地権等」「建物譲渡特約付借地権」に分類されます。
定期借地権の評価
定期借地権等は、原則として、課税時期において借地人に帰属する経済的利益及びその存続期間を基に評価します。課税上弊害がない場合に限り、その定期借地権等の目的となっている宅地の自用地としての価額に、次の算式により計算下数値を乗じて計算します。
※「定期借地権等の設定の時における借地権者に帰属する経済利益の総額」とは、「権利金等」「保証金等」の授受がある場合を指します。
定期借地権等
| 区分 | 一般定期借地権 | 事業用定期借地権等 | 建物譲渡特約付借権 |
|---|---|---|---|
| 存続期間 | 50年以上 | 10年以上～50年満 | 30年以上 |
| 利用目的 | 限定なし | 事業用に限る | 限定なし |
| 更新制度 | なし(終了) | なし(終了) | なし(終了) |
| 終了事由 | 期間満了 | 期間満了 | 建物譲渡 |
| 借地権の譲渡 | 可能 | 可能 | 可能 |
| 契約方法 | 公正証書などの書面による | 公正証書による | 制限なし |
| 根拠条文 (借地借家法) |
22条 | 23条 | 24条 |
事業用定期借地権等の契約は「公正証書」にする必要があります。（借地借家法23条3項）
これは、「更新制度がない」という特殊な賃貸借契約になりますので、当事者間の認識を明確化しておく必要があります。
そこで、第三者の公証人が意思確認をしますので、双方の認識不十分ということが避けることができます。また、「公正証書」という形で証拠が残り、事後的なトラブルを回避できます。
仮に、「一般の契約」で調印した場合、定期借地としては認められません。普通借地として扱われるリスクがありますので、ご注意下さい。
普通借地として扱われると、法定更新され、半永久的に土地が返還されない、ということになりましょう。
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