相続税と土地評価による借地権割合
借地権も相続税の課税対象
借地権とは、簡単にいうと「土地を使える権利」のことをいいます。国税庁では、借地権の定義を次のように定めています。
- 【建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいいます(借地借家法2一) 。】国税庁HPより
例えば、土地は地主Aが所有していて、その上に建っている建物はBの所有だとします。土地がなければ建物は建てられませんので、Bも土地を利用しているということで借地権という権利を持っているということになります。借地権は、相続において財産として評価しなければなりません。
なお、建物を建てていても地主に地代を払っていない場合は使用貸借にあたるため借地権は発生しません。また、地代を払っていても建物が建っていない駐車場等の場合も同様です。
借地権の評価方法
ではどう評価するのか、簡単にご説明します。
借地権の評価は、≪自用地価格×借地権割合≫でもとめられます。更地として評価した土地の価格に、借地権割合を乗じます。
借地権割合は地域ごとに定められており、国税庁のHPにある路線価図や倍率表で確認することができます。
≪市街化区域≫
市街化区域では、路線価図に記載されている上記右図のようにそれぞれで借地権割合が設定されています。
【180D】の記載がある路線上に該当の土地が100㎡ある場合、その土地の１㎡あたりの路線価額は180,000円、アルファベット表記は借地権割合を意味しDは60％とあるので、
借地権価格は (180,000円×100㎡) × 60％ ＝ 10,800,000円 となります。
※土地の形状によっては間口狭小や奥行補正等考慮します
この割合だと土地を持っている人の権利は100％-60％＝40％となるので、土地の所有者より建物の所有者のほうが評価額は高くなることがわかります。土地を持っている人はその土地を実際に利用できていないわけですから、建物所有者（借地人）のほうが評価額は高くなるということです。
≪調整区域≫
路線価が定められていない区域では倍率表に基づき評価額を算出します。
土地の固定資産税の評価額に該当する土地の種別の倍率を乗じ、借地権割合の欄に記載のある割合をさらに乗じます。
土地の固定資産税評価額が1,000,000円の宅地だとすると、
借地権価格は（1,000,000円×1.1倍）× 50％ ＝ 550,000円 となります。
「地代を払っているし実際に土地は所有していないから相続税はかからないだろう」と思われがちですが、借地権は立派な財産であり相続税の課税対象なのできちんと計上しなければなりません、
反対にいえば、貸している土地は評価額を下げることができるということになります。相続が発生する前に、節税として今一度土地の活用方法を検討するのもひとつの手として考えてみることをお勧めします。
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