相続税における土地評価の計算
相続が発生した時には、様々な財産を相続するわけですが、その財産の中でも大きなものの1つに土地があります。
相続税の申告が必要な場合にはあなたの所有する土地がいくらになるのか、適正な額の税金を納めるため、正確に評価計算をしなければなりません。
しかし、現金や預金であれば、そのまま見れば価値が分かりますが、土地の価格はどうやって計算するのでしょうか？
計算方法：路線価方式と倍率方式
土地は宅地、田、畑、山林、雑種地などの種類に分け、「路線価方式」や「倍率方式」といった評価方法を使い計算をしていきます。
「路線価方式」とは路線価が定められている地域の評価方法で、「倍率方式」とは路線価が定められていない地域の評価方法となります。
路線価方式
路線価方式の計算に必要な材料は、たったの2つです！
・固定資産税の納税通知書
1年に1度、4月～5月に送られてきます。ここに載っている“地積”を使います。
この値で概算を計算することはできますが、実際の地積が公簿地積(固定資産税の課税地積)と必ずしも一致しているわけではないのでその点は注意が必要です。
・路線価図
国税庁のホームページにあります。
路線価図ではそれぞれの道路に、210Ｄなどと数字とアルファベットが記載されています。この210は210千円を省略しており、この数字はその道路に面している土地が1㎡あたり21万円だということ、つまり路線価が21万円だということを表しています。
“地積”と“路線価”という2つの材料が集まったところで、100㎡の土地を例に実際に計算すると、
| 100㎡ ✕ 21万円 ＝2,100万円 （地積） ✕（路線価）＝（土地の評価額） |
となり、これだけで土地の評価額の概算を知ることができます。
実際の土地評価では、さらにその土地の形状や、奥行、周辺の環境等により画地調整率といった補正が行われます。
倍率方式
倍率方式でも材料は2つだけです。
・固定資産税の課税明細書
先ほど路線価方式で使った固定資産税の納税通知書に同封されています。
この課税明細書に記載されている、“固定資産税評価額”を使います。
・評価倍率表
倍率地域にある土地の場合は路線図の代わりに評価倍率表を使います。
その表にご自分の土地を照らし合わせて“倍率”を調べます。
こちらも国税庁のホームページで確認することができます。
固定資産税価格を1,000万円、倍率を1.2倍として、実際に計算してみると
| 1,000万円 ✕ 1.2倍 ＝ 1,200万円 （固定資産税価格）✕（倍率）＝（相続税評価額） |
このように大まかな評価額は意外と簡単に計算をすることができます。
しかし、土地はそれぞれが様々な形状や特性を持っています。
そのため、このような原則的な評価方法はありますが、見方によっては複数の評価方法が導き出されることがあります。専門家の間でも判断が分かれることが多くあります。
また、評価額を減額できる制度として小規模宅地等の特例などはご存じでしょうか？
他にも土地の上にアパートなどを建てることで節税をする方法などもあり、土地の相続評価の減額のための方法は様々にございます。無料相談も承っておりますので、気になることがございましたら、相続に強いランドマーク税理士法人にぜひ1度ご相談ください！
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