相続税における自宅の土地評価
ここでは、自宅の土地評価についてご案内致します。
自宅の評価方法
まず、自宅の評価についてご説明いたします。
自宅の評価は、土地と家屋をセットで評価するのではなく、土地と家屋に分けて評価をします。
土地の評価方法は「路線価方式」「倍率方式」の２つがあります。
「路線価方式」は、その土地の面している道路に付された標準価格（路線価）を基準に評価する方法です。
これにその土地の奥行き・間口・形状・角地かどうかなど、土地の価格に影響を与える条件を考慮して最終的な評価額を算出します。
「倍率方式」は、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて評価する方法です。
市区町村役場で評価明細書をとり、国税庁が公表している倍率を固定資産税評価額にかければ求めることができます。
一方、家屋の場合、評価額方法は「倍率方式」のみとなります。
自宅の場合、評価額の計算方法は、全国一律で固定資産税評価額×1.0倍となっているため、固定資産税評価額＝相続財産となります。
したがって、家屋自体の相続税評価は、固定資産税評価額と同額になります。
小規模宅地等の特例を適用すると相続が抑えられる？
一定の要件を満たすと、小規模宅地等の特例というものが使えます。
小規模宅地等の特例とは、被相続人が生前、住宅や事業に使用していた宅地等がある場合にその宅地等の評価について一定割合を減額できるというものです。
居住用の自宅の場合、８割の評価減がされます。
小規模宅地等の特例の要件
この特例を適用するためには、大きく分けて４つの分野の要件があります。
- 適用対象者の要件
- 特例の対象となる宅地等の要件
- 分割の要件
- 申告手続きの要件
小規模宅地等の特例の適用の際の注意点
相続税の節税対策として、よく活用されている生前贈与ですが、生前贈与によって土地を贈与してしまうと、小規模宅地等の特例の適用を受けることができません。
したがって、小規模宅地等の特例の要件を満たしている自宅の土地等を生前贈与してしまうと、本来払わずに済んだ税金を払うことになってしまうので注意が必要です。
また、被相続人が老人ホームに入居して、自宅が空き家になった際に、その自宅を第三者に貸してしまうと小規模宅地等の特例を受けることができないので注意が必要です。
空き家になってしまった自宅を有効活用しようと第三者に貸してしまうと、その土地は、「貸家建付地」として扱われてしまいます。
貸家建付地の場合、条件にもよりますが２割程度の減額になります。
居住用の自宅で、小規模宅地等特例で８割減額を受けられるケースと比較すると、６割の減額分を損してしまうことになります。
小規模宅地等の特例は、減額メリットが大きい特例です。
自宅が空き家になった際など、その場の活用だけに着目するのでなく、いかに節税できるかを様々なケースで検討してみることが大切です。特例の効果を活用したい方は、税理士などの専門家にご相談してみてくださいね。
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