相続税と不動産鑑定士による土地評価
不動産鑑定士とは
限りある国の土地だからこそ価値が問われます。主な土地問題は 「適正な地価」と「適正な土地利用」をいかに図るかというところです。
不動産鑑定士は、不動産すなわち土地・建物・借地権・底地などの価格や地代・家賃を評価するほか、有効利用などの不動産に係る様々な相談に応じてくれる不動産の適正な利用についての専門家でもあります。
不動産鑑定士はさまざまな分野で業務を行っています。国や都道府県が土地の適正な価格をー般に公表するための、地価公示や地価調査の制度をはじめとして、公共用地の取得、相続税標準地の評価、固定資産税標準宅地の評価、裁判上の評価、会社の合併時の資産評価ならびに現物出資の評価、さらには、不動産に関するコンサルティング等、広く公共団体や民間の求めに応じて不動産鑑定士が業務を行っています。
土地の相続税評価に不動産鑑定評価を使える条件
路線価は時価の8割が目安となっていますが、たとえば、道路との接道が悪い、不整形地で利用できない、土壌汚染が認められるといった土地は、路線価が時価を上回ってしまうことがあります。
財産評価基本通達による計算方法では、実態とかけ離れた評価となる特殊性の高い土地については、不動産鑑定評価を用いることが可能です。前述のような特殊な土地では、不動産鑑定評価とすることで、路線価を用いるよりも、相続税評価が下がる可能性があります。
不動産鑑定評価をする場合には不動産鑑定士に依頼が必要
税理士は財産評価基本通達に基づく相続税評価しかできないため、不動産市場における適正な時価を証明するには、不動産鑑定士に依頼する必要があります。土地の相続税評価で不動産鑑定評価を用いる場合には、不動産鑑定士による不動産鑑定評価書を添付すると、税務署に対しての立証書類として有効になります。
財産評価基本通達に基づいて路線価による相続税評価で申告・納税をした後に、実際には時価との違いがある場合には、不動産鑑定士による不動産鑑定評価書を添付して更正請求をすることで、税金の還付を受けられることもあります。
すべての土地を鑑定評価して申告しようと考えている方もいらっしゃいますが、その場合は不利になる可能性が高いといえます。鑑定評価には費用もかかりますし、実際の売買価格に近い鑑定評価は、公示価格の８割を目安に設定されている路線価評価より高くなりやすいからです。
しかし、道路との接道が悪い、不整形地で利用できない、土壌汚染が認められるといった、利用価値を低下させる個別的要因がある土地には有利になる可能性が高くなります。実務では不動産鑑定評価も１つの手段としてあらゆる可能性にアンテナを張り巡らせる必要があります。
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