相続税の土地評価における地目
土地の評価は、原則、地目ごとに評価します。隣り合っている土地でも、地目が異なる場合には分けて評価しなければなりません。
また、相続税評価をする場合、相続開始日の現況によって地目を判断しますので、課税地目が畑であっても、現況が宅地と同様に利用されていれば宅地として評価額を算定することになります。
地目の分類
相続における土地の評価では、財産評価基本通達7にて、下記の通りに分類されます。
- １）宅地
- ２）田
- ３）畑
- ４）山林
- ５）原野
- ６）牧場
- ７）池沼
- ８）削除 （過去には「塩田」が入っていました）
- ９）鉱泉地
- １０）雑種地
この中でも評価する頻度が多い地目について、いくつかご紹介していきます。
宅地
宅地は自用地・貸家建付地・貸宅地などに区分され、評価方法がそれぞれ異なります。
- 自用地
自己が使用している宅地をいいます。路線価が定められている場合には、路線価に地積を乗じた価格に補正を加えた金額が、路線価が定められていない地域の場合は、その宅地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じる方式（以下、倍率方式）で算定した金額が評価額となります。
また、無償で第三者に貸し付けている場合も自用地と同様の評価をします。 - 貸家建付地
貸家を目的とし、当該土地に建てた家屋を貸している土地を指します。賃貸契約上、家屋のみを貸している状態です。この場合、貸家家屋には借家権があり利用が制限されるため、自用地に比べて評価額が下がります。評価の際は、以下の算式を使用します。借地権割合は地域によって異なりますので、路線図又は倍率表を確認する必要があります。
貸家建付地の評価額＝自用地評価額×｛１－借地権割合(30%)×借家権割合×賃貸割合｝ なお、貸家家屋が空室の場合は自用地と同じ評価をします。
- 貸宅地
貸宅地とは、借地権の目的となっている、貸している宅地をいいます。相続評価額は、自用地評価額から借地権評価額を差し引いた金額になります。
- 借地権
借地権とは、建物の所有を目的とする地上権と、宅地の賃借権をいいます。借地権は、借地借家法によって存続期間が保障されており、借地期間が満了となっても地主側に正当な理由が無ければ更新されるため、借地権は権利という価値が相続税・贈与税の課税対象資産となります。
借地権は、借地権の目的となっている宅地が自用地であると仮定した場合の評価額に借地権割合を乗じて相続評価額を算定します。
田・畑
田や畑、すなわち農地は相続税法により4つに区分して評価します。分類する際にいくつもの要件がありますが、ここでは省略します。
- 純農地
純農地は、一般に、宅地の価額の影響を受けない農地のことをいい、倍率方式で評価します。
- 中間農地
中間農地は、一般に、都市近郊にあり、市街地農地に該当しない農地のことをいい、倍率方式で評価します。
- 市街地周辺農地
市街地周辺農地は、一般に、おおむね宅地などに転用することが出来る農地をいいます。 相続評価の際には、 その農地が市街地農地であるとした場合の価額80%に相当する金額によって評価します。算式は以下のとおりです。
市街化周辺農地の評価額＝
(農地を宅地と仮定して計算した場合の1㎡あたりの価額 －1㎡あたりの宅地造成費)×地積×80%宅地造成費とは「農地を宅地に整備する場合に必要になると想定される費用」のことで、路線価などと同様に国税庁が都道府県別に定めた金額を使って算出します。
山林
山林は「純山林」、「中間山林」、「市街地山林」の3つに区分され、そのうち純山林と中間山林は倍率方式で評価し、市街地山林のみ宅地比準方式により評価します。
雑種地
財産評価基本通達では、上記1)～9)に当てはまらない土地を雑種地と定義しています。雑種地の評価方法は、倍率方式と近傍地比準方式の2つがあります。
雑種地の固定資産税評価額に倍率が明示されていない場合に近傍地比準方式で評価していきます。まず、現況が類似する土地について評価し、1㎡あたりの価額を算出します。その金額に補正が加わった価額に、雑種地の地積を乗じたものが相続評価額となります。
ただし、以下のような場合には別の評価方法があるため、上記の方式は適用しません。
- ゴルフ用地
- 遊園地
- 文化財建造物である構造物の敷地
- 鉄道用地
上記の説明はあくまで概要の説明になります。土地評価は複雑ですので、一度税理士へ相談することをおすすめします。
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