相続税の土地評価における墓地
相続税申告に伴う土地の評価では、付近にある他の宅地の利用状況により、著しく利用価値が低下しているのが認められる部分の面積に対応する価額に10%を乗じた金額を、 減額して評価することができます。ただし、路線価や倍率がすでに利用価値の低下を反映している場合には減額することが出来ません。
利用価値が著しく低下している宅地とは、以下のような宅地をいいます。
1) 道路より高い位置にある宅地又は低い位置にある宅地で、その付近にある宅地に比べて著しく高低差のあるもの
2) 地番に甚だしい凹凸のある宅地
3) 震動の甚だしい宅地
4) 上記以外の宅地で、騒音、日照阻害（建築基準法第56条の2に定める日影時間を超える時間の日照阻害のあるものとします。)、臭気、墓地等により、その取引金額に影響を受けると認められるもの
今回は 4)に記載のある、騒音、日照阻害、臭気、墓地等について着目します。
騒音
どのような要件を満たせば「騒音」と認められるのかということですが、実は、明確な定めはありません。とある鉄道沿線の土地についての裁決例では、以下の主張で騒音による10%減が相当としています。
- ①評価計算に採用された路線価が電車走行による振動及び騒音の要因を斟酌して評定されていないこと
- ②鉄道沿線から20mの範囲内では電車走行による騒音及び振動が環境省の騒音対策における指針である60デシベルを超えていること
- ③同地区に存する分譲地における分譲価額に開差が10%を超える取引事例が存在すること
この裁決例のみ具体的な基準を挙げていますが、あくまでも1つの例であり、必ず減額の適用が出来るとは限りませんので注意が必要です。
日照阻害
日照阻害は、「建築基準法第56条の2に定める日影時間を超える時間の日照阻害のあるもの」とされていますが、近隣に高層マンションが建築されたり、歩道橋や高架構造物がある場合には減額できることがあります。
臭気
臭気のある土地とは、一般的に牛舎や養鶏場、動物園、ゴミ焼却場に隣接している土地など、臭気源のある土地を指します。「臭気」の定義はないようですが、10%の評価減が適用されることがあります。
墓地に隣接している土地等
墓地に隣接している土地等は、10%の評価減が適用される可能性があります。
ただし、評価対象地の周囲が寺院や墓地の多い地域である場合には、その対象地は「付近の地の宅地の利用状況からみて、著しく利用価値が低下している」とは認められません。よって、評価減の適用は難しいと考えられます。
10%評価減の適用は明確な規定がないことがあり、慎重な判断が必要になります。分からないことがあれば、一度税理士などの専門家に相談してみましょう。
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