相続税と土地評価
相続財産の一つに土地や家屋があります。そして相続税の申告が必要なのか否か判断したり、相続税の計算や申告が必要になったりした場合には、その土地や家屋を正確に評価する必要があります。
相続税法では時価で評価することを基本原則としていますが、土地や家屋を時価で評価するのは、実際に売買することは少ないため、なかなか難しいです。
そのため、財産の種類ごとにそれぞれの財産に見合った評価方法を財産評価基本通達で定めて、毎年財産評価の基準を定め、全国統一的な取り扱いができるようになっています。
先に挙げた家屋については固定資産税評価額を用いて計算を行うこととなっており、土地は、原則として宅地、田、畑、山林、雑種地などの地目ごとに分けて、「路線価方式」や「倍率方式」という評価方法を用いて計算することとなっています。
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路線価方式と倍率方式とは
評価方法については、所有している土地の地域によって変わります。
まず、路線価方式とは、路線価という道路に1㎡あたりの価額が定められている地域の評価方法のことをいい、主に市街化区域内における土地を評価するときに用います。
この路線価はその場所の標準的な宅地の1㎡あたりの価額を示しているので、これに土地の形状等を加味する必要があります。そのため、路線価にその形状に応じた各種補正率を適用してその土地に見合った単価を求め、その土地の地積をかけて評価額を算出します。
次に、倍率方式とは、路線価の定められていない地域における評価方法のことです。この評価方法は主に市街化調整区域内における土地を評価する際に用います。この評価方法は、地域ごとに、そして地目ごとに使用する倍率が定められていて、対象地の固定資産税評価額にその倍率を乗じて評価額を算出します。
では、その路線価や倍率はどこを見れば良いのでしょうか。
インターネットを開いたら「財産評価基準書・路線価図・評価倍率表」と検索してみてください。直近7年間の路線価や倍率表を見ることができます。それより以前のものを閲覧したい場合には、国立国会図書館などで確認する必要があります。
どちらで評価すべきか何も分からない状態から調べるのであれば、まずは倍率表を確認してみてください。その地域での評価方法が記載されていると思います。その上で、路線価図を確認し、評価対象地を探してみると評価方法の方向性が固まります。
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土地評価の流れ
使用する数字が分かれば、あとは評価をするのみです。倍率方式であれば固定資産税評価額と使用する倍率を用いて計算し、路線価方式であれば、その評価対象地の形状等の特性を考えていきます。
例えば、道路に接している部分は一方なのか複数接しているのか、間口が狭いのか、奥行が長いのか、土地の形が歪な形をしているか・・・など様々な事が考えられると思います。各章で説明しますが、それぞれに補正率が定められているので、一つ一つ考慮して単価を算出していきます。
そして、各補正率を考慮し単価を出した上で、地積を乗じてその土地の評価額を算出します。あとはその土地が広大地評価を使えるのか検討したり、セットバックを必要としていたり、都市計画道路予定地の区域内にあるのかどうか判断し、必要に応じて評価額を下げていきます。最後に、その評価額を用いて、貸宅地や貸家建付地、借地権、貸家建付借地権などの土地の利用方法に応じた評価額を算出します。
上記のような流れで土地評価を行いますが、路線価方式を用いるのに、対象地に路線価が付されていない土地があったり、市街化調整区域内の雑種地利用の土地や土地区画整理事業のため個別評価地域に指定されている土地もあったり、上記の評価方法に加えてより複雑な評価方法を用いる必要のある土地もあり、すべての土地が同じように評価できるかというと、そう簡単にはいきません。
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まとめ
これまで、土地評価について述べてきましたが、皆さんご所有の土地は一つとして同じものはありません。
そのため、原則的な評価方法はあれど、細かく見ていくと評価方法が複数考えられることもありますので、評価する人によって評価額が変わってくることも多々あります。
評価の違いが数百万、数千万円、さらには数億円の差をもたらします。そしてこの差が税額に直結します。特に特殊な評価方法を用いる場合には、税務署との見解の相違により、本税の追加納税の他に延滞税や過少申告加算税といった付帯税を支払うことにつながるケースもあるため、注意が必要です。
相続の財産評価において、土地評価は細かいところまで考えていくと、専門家の間でも判断が分かれてしまうような事案も多々あります。当法人では土地評価に精通した専門家が多く在籍しております。
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