土地と相続税
ここでは相続税の土地の評価について説明させて頂きます。
相続税申告においては、財産の評価が最も重要なポイントです。その中でも特に土地は、相続財産に占める割合が高く、土地の評価をどのように行うかによって相続税額が大きく左右されるといっても過言ではありません。
土地の評価の計算方法「路線価方式」と「倍率方式」
土地の面している道路に付されている路線価を基準として評価する「路線価方式」と固定資産税評価額に一定の倍率を掛け合わせて評価する「倍率方式」があります。路線価と倍率表は各地方の国税局が定め、その結果は毎年7月頃に発表され、国税庁のHPで確認することができます。
「路線価方式」は路線（道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（路線価）を基に計算した金額で評価します。
「倍率方式」は路線価の定められていない地域についての評価方式で、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて計算した金額で評価します。
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土地の評価の計算方法「固定資産税評価額」と「相続税評価額」
「倍率方式」によって土地の相続税評価額を計算する場合には、固定資産税評価額が計算の基礎になります。固定資産税を算出する際の基準となるのは固定資産税路線価と言われるものですが、これは地価公示価格の約７割程度となるよう設定されています。対して、相続税路線価は地価公示価格の約８割程度となります。つまり、固定資産税評価額をこの割合で割り戻すと、大体の相続税評価額の目安を知ることができます。
＊計算例 :
例えば、固定資産税評価額が5,000万円の土地の場合、相続税評価額は以下のように計算することができます。
50,000,000 ÷ 0.7 × 0.8 ≒ 57,142,857
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土地評価の減額要素について
土地の相続税評価額は、「路線価方式」または「倍率方式」で計算することが原則となります。ただし、これらはあくまでも評価方法の大枠であり、減額の特例が認められれば評価額は大幅に下がります。
本来、納税には公平性が求められます。従って、相続財産は誰がどう評価しても評価額が同じとなるよう、確とした基準が設定されて然るべきですが、土地に関しては包括的、抽象的な規定が多く見受けられます。なぜならば、土地は個別性が強く、それぞれに異なった特性を持ち合わせており、まったく同じ土地というのは存在しません。面積が同じであっても形状は違いますし、道路付け、駅からの距離、周辺にどんな施設があるか等といった状況によって使い勝手がまったく変わってきます。すべての個別事情を網羅した評価基準を定めるのは容易ではなく、そのため、評価基準はある程度包括的な規定にならざるを得ません。特に難しいのが後述する「広大地」の判断だと言われています。
土地の評価は税理士によって税金が違ってくるといわれ、専門家も判断に迷うほどです。何らかの不利な条件を抱える土地の場合、相続税評価が下がる可能性は高くなってきます。
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小規模宅地等の特例
亡くなった人が事業や住まいなどに使っていた土地のうち一定の事業用の土地の場合は400㎡、一定の居住用の土地の場合には330㎡、一定の貸付用の土地の場合は200㎡までの部分（小規模宅地等）については、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、一定の割合を減額します。この特例を小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例といいます。小規模宅地等の減額を受けるためには、相続税の申告書の提出が必要です。
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広大地の評価
広大地の適用を受けるには、①大規模工場用地に該当しない②中高層の集合住宅などの敷地用地に適していない③その地域における標準的な宅地の地積に比較して、著しく地積が広大である④開発行為を行うとした場合、道路、公園などの公共公益的施設用地の負担が必要と認められる、といった条件をクリアする必要があります。
広大地に該当する面積は、具体的には、都市計画法上の市街化区域内で、三大都市圏に所在する土地の場合には500㎡以上、三大都市圏以外に所在する場合には1,000㎡以上が判断の目安となります。
広大地の評価を受けると、その土地の相続税評価額は約半分から三分の一近くにまで減額することができます。
ただし、財産評価基本通達の一部改正によって、平成30年1月1日以降の相続又は贈与により取得した財産の評価において、広大地評価は廃止され、これに代わって「地積規模の大きな宅地の評価」が創設されることとなりました。
市街地にある田、畑、山林の評価
市街地の中にある田、畑、山林が周囲の宅地と同じように路線価で評価されていることが往々にしてありますが、実際には開発不能でとても建物が建てられる状況ではない場合、宅地を前提とした路線価評価を当てはめるのはふさわしくないため、倍率方式に比準して評価することが認められています。
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条件の悪い土地
同じ地域にある同じ面積の土地であっても、同じ評価額になるとは決まっていません。一般的に四角い形をした土地は利用しやすいのですが、尖った形の土地は建物を建てるにしてもスペースを取りにくく、大きな建物が建たずに、あまる部分も多くできてしまいます。こうした土地は不整形地といって、四角い土地よりも評価額が低くなります。
また、人が嫌がるような問題地も減額の対象となります。（敷地内に有害物質などの埋蔵物がある、墓地に隣接している、線路の横で騒音や振動が激しいなど）
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