田舎の土地を相続するときの注意点は？手放す方法も解説

１．いらない土地を相続した場合

まずは、いらない土地を相続した場合に考えなければならないポイントをお伝えします。

不要な土地を引き継ぐと、以下のようなデメリットがあるので注意が必要です。

• １.固定資産税がかかる
• ２.管理に手間がかかる
• ３.損害賠償のリスクがある

「思ってもみなかったデメリットがあった」という方もいらっしゃるのではないでしょうか。実際、あまり何も考えずに土地を相続してしまい、後悔する方は珍しくありません。

それぞれのデメリットについて、順番に見ていきましょう。

1-1．固定資産税がかかる

1つ目のデメリットは、固定資産税がかかるということです。

固定資産税とは、固定資産にかかる税金を指します。固定資産とは、土地や家屋、機械などの償却資産のことです。いらない土地を相続した場合、土地も固定資産に該当するので、持っているだけで納税の必要が出てきます。相続の段階で固定資産税まですぐにイメージできる方は少なく、意外な出費となりやすいので注意が必要です。

固定資産税は、「固定資産税評価額×1.4%（標準税率）」で算出することができます。固定資産税については、課税の明細書が毎年送られてくるので、そこで具体的な納税額がわかるでしょう。

ちなみに、固定資産税は市町村税や都税として納めることになっています。

1-2．管理に手間がかかる

2つ目のデメリットは、管理に手間がかかるということです。

相続した土地は、管理しなければなりません。しっかりと管理していなければ、近隣住民から苦情が入ることもあります。「そこに住んでいないのだから仕方がないのではないか」と思われる方もいらっしゃるでしょうが、近隣住民側からすると日常生活を送る場所で管理されていない土地があるのは心配事が多いものです。

苦情が入らないようにするには、定期的に相続した土地の現地まで行き、管理しなければなりません。土地によっては行くだけでも大変な場所もあるので、時間や労力の面で負担となってしまいます。管理を代行してくれる業者に依頼するのもひとつの手ですが、費用の発生は避けられません。

ご自身が住まないパターンで田舎の土地を相続した場合には、今後ずっと管理していけるのかも考えたほうが良いでしょう。

1-3．損害賠償のリスクがある

3つ目のデメリットは、損害賠償のリスクがあるということです。

相続した土地が管理できていなかった場合に、損害賠償を請求される事態にまで発展することもあります。土地を引き継いだだけでなぜ損害賠償トラブルになるのか、想像もつかない方が多いでしょう。

損害賠償の理由としては、例えば土地に家屋も建っている場合なら、管理不足のせいで家が倒壊して横の家に被害が出たり、水漏れによって周辺住宅にまで被害が出たりといったものが挙げられます。

他にも土地に木が生えているなら、倒木のおそれがあり、人に怪我をさせるリスクは高いです。近隣住民が必要とする治療にかかる費用や入院にかかる費用など、さまざまな費用が発生するので要注意です。相続した土地が積雪するエリアなら、特に注意したほうが良いでしょう。

以上、3つのデメリットをご紹介させていただきました。

安易に土地を相続してしまうと、予想外のトラブルに発展することがあるので注意が必要です。すでに土地を相続している場合には、土地を手放す方法を理解するのが良いでしょう。

２．土地を手放す方法は3つ

土地をすでに相続してしまっているなら、手放す手続きを行うことも検討しましょう。また、もしもまだ相続していないのであれば、相続放棄をすることも考えるべきです。

ここでは土地を手放す方法として、以下の3つの手段をご紹介させていただきます。

• １.売却・譲渡
• ２.寄付
• ３.相続放棄

土地を相続したあとなら、売却・譲渡や寄付が有効です。土地を相続する前なら、相続放棄が有効です。

それぞれの方法について、順番に見ていきましょう。

2-1．売却・譲渡

1つ目の方法は、土地の売却・譲渡です。

「いらない土地だから売ってしまおう」と思うのは、最も自然な流れでしょう。土地の売却を行うためには、以下の手順で進めていくのが一般的です。

• １.土地の現状を把握する
• ２.必要書類を集める
• ３.いくつかの不動産会社に査定を依頼する
• ４.不動産会社と媒介契約を結ぶ
• ５.売り出し価格を決定する
• ６.条件交渉を行って契約する

たくさんやることがあって大変に思うかもしれませんが、パートナーとなる不動産会社を決めてからはサポートしてもらえるので安心です。

また、上記は不動産会社を媒介に個人に売る方法ですが、不動産会社に買い取ってもらうこともできます。

ただし、不動産会社に買い取ってもらう場合は、個人に買い取ってもらうよりも安くなりやすいです。

不動産の売却・譲渡ができるのなら良いですが、なかなか買い手が見つからないことも珍しくありません。特に田舎の土地であれば、買い手探しが難航して売れないまま時間が過ぎてしまうことも多いです。「絶対に売れるわけではない」という認識を持ちながら売却・譲渡を検討し、難しければ次の寄付についても考えてみてください。

 2-2．寄付

2つ目の方法は、土地の寄付です。

土地は売るだけではなく、個人や自治体も寄付することもできます。場合によっては、売れなかった土地も寄付はできるかもしれません。

2-2-1．個人の場合

隣接している土地に住んでいる人であれば、なにかと活用しやすいので寄付を受け入れてくれるかもしれません。

とはいえ、相手に負担が大きい状態であれば、興味を持ってもらえても断られる可能性が十分にあります。相手の希望する状態まで土地を手入れするといったように、話し合いながら寄付をお願いしていきましょう。よく話し合っておかなければ、後から「不要になった」と土地を返される事態になるかもしれません。したがって、贈与契約書を作成しておくようにしましょう。

また、法務局で所有権移転登記を行って、固定資産税の請求や損害賠償の請求の対象を寄付先の人になるように手続きしておいてください。「もう土地を手放しているのに請求が来て驚いた」という事態にならないように注意しましょう。

ちなみに、個人への寄付は贈与税等税金が発生する場合もあるのであわせて注意が必要です。ご不明な点がありましたら、弊社の無料面談をご活用ください。

2-2-2．自治体に寄付する場合

寄付を受け入れてもらうために必要な条件は自治体や法人によって違います。

手続き前の事前相談を受け付けてもらえるので、条件や必要書類を事前に確認しておきましょう。

ただし、どのような自治体や法人であっても土地を管理するのには費用がかかります。したがって、自治体や法人もそこまで積極的には寄付を受け入れていないのが実情です。

公益法人であれば、比較的積極的に寄付を受け入れようとしてくれます。気になる自治体や法人に寄付できそうになければ、公益法人も探してみてください。

2-3．相続放棄

3つ目の方法は、相続放棄です。

もしもまだ土地を相続していないのなら、相続することを回避することもできます。相続の段階で相続放棄を選択すれば、所有権を放棄することが可能です。土地だけではなく他の相続財産も放棄することにはなってしまいますが、土地の固定資産税の納税義務はなくなります。

ただし、相続放棄をしても、自分が放棄したことによって相続人となった人が土地の管理を開始できるようになるまでは、管理を続けなければならないと民法第940条で定めされている点には要注意です。管理をしたくないのであれば、家庭裁判所で相続財産管理人を選任すれば、義務から免れることができます。

３．相続放棄を選択する場合に注意しておきたいこと

相続放棄についてご説明しましたが、事前に注意点も押さえておくと安心です。もしもまだ土地を相続しておらず、相続放棄を行おうと考えているのであれば、以下の2つの注意事項についても見ておきましょう。

• １.相続放棄ができる期間は3か月である
• ２.特定の財産だけを放棄することはできない

これらの注意点を知らないと、相続放棄に失敗してしまったり、相続放棄後に後悔してしまったりと、良い結果にならないおそれがあります。

それぞれの注意点について、順番に確認していきます。

3-1．相続放棄ができる期間は3か月である

1つ目の注意点は、相続放棄ができる期間についてです。

実は相続放棄を行うには、規定の期間内に手続きしなければならず、3か月というタイムリミットが定めされています。相続は急に発生することが多く、バタバタしてしまうことが多いです。

一方で、相続放棄のような手続きについては、期限が定められているので注意しなければなりません。相続放棄の期限は、相続開始があったことを知ったときから3ヶ月以内です。

民法第915条でも「相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から三箇月以内に、相続について、単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない。」と書かれています。相続放棄の期限が過ぎても、場合によっては手続きが可能なケースはありますが、原則としては相続しなければならなくなると覚えておきましょう。

ちなみに、相続放棄の期限を過ぎると、マイナスの財産も含めてすべてを相続する単純承認になります。期限内に手続きを行えば相続する財産がマイナスにならないように引き継げる限定承認も行えるので、早めに検討することが大切です。

3-2．特定の財産だけを放棄することはできない

2つ目の注意点は、相続放棄では特定の財産だけを放棄することはできないということです。

「田舎の土地は必要ないから相続しないでおこう」と考えているときに「現金やアクセサリーなど別のものは引き継いでおきたい」とお考えになられる方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、相続放棄を行う場合には、すべてのものについて放棄することになるので気をつけておいてください。相続放棄するかお悩みのときは、金融資産のような他の財産とのバランスや、土地が寄付や売却できそうかなど、いろいろな視点から検討することをオススメします。

以上、2つの注意点をご紹介させていただきました。相続放棄を行う際には、注意点についても考えた上で、どうするか決めてください。

４．2023年4月より「相続土地国庫帰属制度」が施行されます

最後に、2023年4月から施行される「相続土地国庫帰属制度」についてご説明させていただきます。適用要件や注意点までしっかりと押さえておきましょう。

4-1．相続土地国庫帰属制度とは

相続土地国庫帰属制度というのは、相続などで土地の所有権を手に入れた人が所有権を手放して、国庫に帰属させられるものです。2021年の4月に成立しており、法務大臣の承認を受けることが求められています。「相続で田舎の土地を引き継いでしまったけれど、いらなくなった」という場合に使用を検討すべき制度です。

一方で、どのような土地も必ず国庫に帰属させられるわけではありません。国庫に帰属させるとはいえ、土地の管理には依然として費用や人手が必要となります。

続いて、相続土地国庫帰属制度の適用要件も確認しておきましょう。

4-2．適用要件

まず押さえておくべきなのは、相続土地国庫帰属制度という名前通り、相続か相続人への遺贈によって土地を手に入れた人のみがこの制度を使えます。そして、以下の内容に該当していないことが適用要件です。

• １.建物がある
• ２.担保権や使用・収益を目的とする権利が設定されている
• ３.他人によって使用されている（通路など）
• ４.土壌汚染対策法による特定有害物質で汚染されている
• ５.境界が明らかではない、帰属などに争いがある
• ６.管理にあたって過分の費用や労力が必要である（崖があるなど）
• ７.工作物や樹木などがある
• ８.地下に除去しなければならないものがある
• ９.隣接する土地所有者などと訴訟の必要がある

さらに、上記以外にも管理や処分をする際に過分の費用や労力がかかる場合には、相続土地国庫帰属制度の対象外となってしまうので事前に確認しておきましょう。

4-3．注意点

相続土地国庫帰属制度を使う際には、審査手数料が発生することに注意しておきましょう。

詳細はまだわかりませんが、相続土地国庫帰属制度を使うことになった場合には10年分の土地管理費用に相当する金額を負担金として納める必要があります。まだ詳しくわからないものの、土地の面積や環境などさまざまな部分を考慮して決められるとされています。

また、「どうしても制度を使いたい」と思っても、偽りの申請内容で申し込むのは絶対にやめましょう。不正な行為が発覚すると、承認されていても取り消されてしまいます。さらには国に損害を与えてしまうと損害賠償請求のおそれもあるので、注意してください。

相続土地国庫帰属制度について不明なことがあれば、まずは専門家に相談してみるのがオススメです。

５．まとめ

田舎の土地を相続することになったとき、何も考えずに相続してしまうと後悔するかもしれません。土地を相続すると固定資産税を納める必要が出たり、管理の手間が発生したりとさまざまなことが起きます。もしも相続予定の土地が必要ないのであれば、手放す方法や相続しない方法を理解して、適切に実行しましょう。

とはいえ、相続にはいくつかのルールがあるので、よく考えることが大切です。少しでも不安や疑問があるようでしたら、専門家に早めに相談してください。

この記事を監修・担当した専門家

代表税理士・立教大学大学院客員教授

清田幸弘

1962年　神奈川県横浜市の農家に生まれる。明治大学出身 地元農協に9年間勤務し、金融・経営相談業務を行ったのち、開業。 農家出身者ならではの視点と経験をもとに資産税コンサルティングをはじめ、相続税の申告件数は平成9年開業以来累計9,000件を超える。 現在は、15の本支店に相続の無料相談窓口「丸の内相続プラザ」を開設。 また、相続実務のプロフェッショナルを育成するため「丸の内相続大学校」を開校し業界全体の底上げと後進の育成にも力を注いでいる。

著書「相続専門の税理士、父の相続を担当する」（あさ出版）、「宅地相続の実務」（新日本法規）、共著「都市農家・地主の税金ガイド」（税務研究会）

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