地主さん・家主さんなら、絶対に知っておきたい不動産活用のノウハウを凝縮しました！土地活用のエキスパートたちがすべての疑問に答えます。土地を巡る問題について16人の専門家がＱ＆Ａ形式で解説。相談したいけどプロが近くにいない地主さんにおすすめ。

目次

第1章　賃貸借契約のトラブルを解決したい

Q1　賃貸借契約において貸主が気をつけることは何ですか？
価格設定は市況に合わせる／使用目的を確認することも大切

Q2　地主が損をしない賃貸借契約書のつくり方を教えてください
借主を守る法律＝借地借家法／増改築を禁止する条項を盛り込む

Q3　契約満了日の3ヶ月前までに借主に更新しない旨の通知をすれば、契約を終了できますか？
1年前から6ヶ月前までの間に通知が必要／正当な理由がなければ契約を終了できない

Q4　借主が3ヶ月間家賃を滞納しています。契約を解除して部屋を明け渡してもらえますか？
賃料不払いだけでただちに契約解除が成立するか／まずは話し合いでの解決を

Q5　借家人の原状回復義務について教えてください
原状回復義務とは／明け渡し時のトラブルの種／契約書に特約を盛り込む

Q6　賃借人の倒産に備えるために、貸主としてできることはありますか？
リスクを減らすことができる保証金・敷金／借主が行方不明になったら／
原状回復よりも、まず明け渡し

Q7　相続が発生して賃貸借契約を見直すときに注意すべきことは何でしょうか？
相続後に契約書の不備を見つけたら？／借主が同居人に相談したら？

Q8　借主が死亡して多数の相続人が登場すると大変だと聞きましたが･･････／
借主が死亡したらどうなる？／多数の相続人を探す手順は･･････／
契約書を工夫してリスクに備える

第2章　土地をもっと有効に活用したい

Q1　土地活用を考えるとき、気をつけるポイントは何ですか？
変えられる条件と変えられない条件を分ける／業者の言うことは全面的に信用しない

Q2　マンション経営に適した土地環境を教えてください
相続で引き継いだ土地は有利／周囲の環境も重要なポイント

Q3　コインパーキング経営を行うときのメリット・デメリットは何ですか？
メリットは換金化しやすいこと／デメリットは最低2年間契約であること

Q4　借金をしてアパート経営をする場合のメリット・デメリットを教えてください
財産の評価を下げるので相続税対策になる／借入による投資リスクがある

Q5　買換特例とはどんなものですか？また、どのように利用すると有利ですか？
買換資産の利用で効果的な節税を／課税の繰り延べ＝課税の先送り／
事業用資産買い換えのメリット

Q6　貸宅地を相続で受け継ぎましたが、換金できますか？
権利が二重構造になっている貸宅地／感情ではなく勘定で判断するために

Q7　山林や傾斜地は売ることができますか？
まず、隣接地主に打診してみる／役所が引き取ってくれる可能性もある

Q8　借地権の譲渡のときに言われる「地主の先買権」とは何ですか？
強く保護されている借地権／利用方法によっては地主が不利益を被ることも／
先買権で土地明渡交渉を有利に進める

Q9　定期借地権・借家権を有効に利用する方法はありますか？
定期借地権・借家権が設定されているのはなぜ？／地主・家主に有利な制度

Q10　2人で半分ずつ土地を所有している場合の管理・運用で注意すべき点は？
土地の分割を検討する／そもそも「共有」とは／人数が多くなるほど処分はむずかしい／
分割をあらかじめ選択肢に入れておく

Q11　マンション経営で所得税が増えてしまいました。よい節税の方法はないでしょうか？
利益が多くなると納税額も増える／不動産管理会社を設立すると大幅な節税に

Q12　マンション建築費用を低い金利で借りる方法は？
複数の金融機関の条件を比べてみる／固定金利と変動金利

第3章　相続対策を有利に進めたい

Q1　相続対策として、事前に不動産を整理しておくために注意すべき点は何ですか？
まずは自分の資産の分類から／遺言、名義替え、土地の売却を行う

Q2　相続税がかかる財産にはどのようなものがありますか？
相続税がかかる財産の分類と評価の方法

Q3　相続税の申告に必要な書類と業務の手順を教えてください
申告の期限は10ヶ月以内

Q4　遺産分割、土地の売却、相続税の納付までの手順を教えてください
納付期限は死亡の日から10ヶ月以内／故人の財産や借金を調査する／
遺産分割協議と土地の売却を進める

Q5　相続税の納税で「物納」という言葉を聞きますが、どういうことですか？
　金銭による一括納付がむずかしいときの納付方式

Q6　遺産分割でもめそうですが、うまくまとめる方法はありますか？

　　相続を争族にしないために／遺産分割には複数の方法がある／
遺産分割協議に参加できるのは？／遺産分割に期限や回数制限はある？／
書面の作成は必要か？／相続人間の話し合いがまとまらなかったら？

Q7　生命保険に入っておけば、相続税対策になるって本当ですか？
納税資金に充てることができる／生命保険金には非課税枠がある／
代償分割の資金にも使える／遺産分割協議書への記載が不可欠

Q8　父が多額の借金を抱えて亡くなりました。この借金は相続人の私が返済すべきでしょうか？
相続の方法は選択することができる／相続放棄の流れ

Q9　故人の持ち物から遺言書が出てきました。何か気をつけることはありますか？
遺言には2つの種類がある／遺言書を見つけてもむやみに開けてはいけない／
検認時のトラブルまで考慮して遺言書を選ぶ

Q10　認知症の母が遺言書を作成することはできますか？
被保佐人、被補助人レベルであれば遺言能力は認められる／
後日の紛争を防ぐためにも早めの対応を

Q11　遠い親族関係の相続でも遺産を分けてもらえますか？
代襲相続で突然相続人になることも／相続放棄という選択肢もある

Q12　私たち夫婦には子供がいません。将来の相続について気をつけることはありますか？
財産の分割は相続人と協議をして決める／遺言書を準備して財産の行き場を決めておく

Q13　私が死亡した後、財産のすべてを長男に渡したいのですが可能ですか？
遺族の生活を保障する遺留分制度／遺言書の種類と書き方

Q14　他の相続人から遺留分を請求されている場合、
土地は路線価に基づく評価額と売買時価のどちらで計算するのでしょうか？
遺留分減殺請求権とは／土地の算定は不動産の売買時価で

Q15　相続による不動産の名義変更手続きで、未成年の子の代理人になれますか？
「法定相続」か「遺言による相続」であれば問題とならない

Q16　株価の評価の算出方法を教えてください
株価の評価方式／どのようにして株価を算出するか

Q17　広大な土地を所有していますが、将来の相続に備えてどんな準備をすべきですか？
土地を4種類に色分けする

Q18　相続税の税務調査項目について教えてください
預貯金や不動産、上場株式などが調査される

Q19　相続税対策として「同族間の譲渡」を行うときに注意すべきことはありますか？
不動産を同族間で譲渡して節税する／個人から法人に譲渡するときの注意点／
個人間の譲渡の注意点

Q20　墓地や変電所に隣接した土地を相続すると、相続税の評価は下がりますか？
10％を掛けた金額を控除して評価する／周辺の土地の使われ方も取引額に影響する

Q21　相続税の申告後に土地の評価を見直してもらうと、
相続税が還付されるというのは本当でしょうか？
相続税が還付される2つのケース／還付手続きはどうすればいい？

第4章　名義変更と登記手続きについて知りたい

Q1　名義変更で気をつけるべきポイントを教えてください
名義変更を怠ると所有権を主張できなくなることも／名義変更は時間が経つほど複雑になる

Q2　父親が認知症で施設に入所しています。父親名義の不動産を売却できますか？
成年後見人制度を利用する／売却するならまずは後見人の選任を

Q3　何代も前の先祖の名義となっている土地がありました。名義を変更できますか？
なぜ先祖名義のままなのか／場合によっては旧民法によって規定される場合も／
相続人をたどっていけるなら名義を変更できる

Q4　私の所有する建物が「未登記家屋」となっていました。何か問題がありますか？
「未登記家屋」は法律違反／売却や融資の際にも弊害がある／未登記家屋にも固定資産税がかかる

Q5　完済しているローンの担保がまだ残っています。どうしたら解除できますか？
「ローン完済＝担保権の解除」は間違い／担保権解除の登記に必要な書類は4種類／
3つの書類はスムーズに手に入る／担保権設定の登記済証がない場合は？／
担保権解除の登記申請はお早めに！

Q6　先祖から受け継いだ土地に他人名義の土地がありました。私の名義に変更できますか？
場合によっては複雑な作業に／相手の連絡先がわかれば、交渉するか時効を主張／
連絡先がわからなければ財産管理人と交渉する

Q7　父名義の建物を、私の資金でリフォームしました。私の名義に変更できますか？
2つの登記をしなければいけない／持分を子に移す

Q8　権利証がなくなると聞きましたが、現在持っている権利証も無効になりますか？
権利証は12桁の登記識別情報に／登記もオンラインで処理

Q9　土地を売却する際、登記簿謄本の地目が「畑」でした。どういう手続きが必要ですか？
農地扱いの土地は自由に処分できない／土地のある地域によって手続きが異なる

第5章　測量と境界確定を円滑に行いたい

Q1　「測量」はどんなときに必要なのでしょうか？
測量が必要になる6つのケース

Q2　測量が必要になったら誰に依頼すればいいのでしょうか？
測量士と土地家屋調査士／確定測量と分筆登記のための測量

Q3　土地の面積が実測と登記簿上の数字とで違う場合はどうしたらいいですか？
登記簿を正しい数字に変更する

Q4　建物を新築する際に注意することは何でしょうか？
まずは建設予定地の法的区分を調べてみる／土地に接する道路の調査も重要／登記上の注意点

Q5　外構工事で境界標がなくなってしまったらどうすればよいですか？
境界標の設置は必ず専門家立ち会いのもとで

Q6　隣接地主に境界立ち会いをお願いするにあたって気をつけることは？
隣地地主が協力的とは限らない／あいさつ回りは測量委託者とともに／
立ち会いを求められたら快く応じる

Q7　立ち会いを拒否されるなどして境界が決められない場合はどうしたらよいでしょうか？
筆界特定制度とは

Q8　測量会社に依頼するときの注意点を教えてください
交渉で大幅に費用が下がったら要注意！

コラム

●不動産の法律については誰に相談すればいいのでしょうか？

●土地活用や不動産の整理については誰に相談したらよいですか？

●相続税について相談するとき、どのような税理士に相談したらよいですか？

●不動産鑑定士に相談するのはどんな場合ですか？