ラララ相続 第9話「不動産管理法人活用①（法人成りスキーム、法人設立のメリット、物件売却）」
公認会計士・税理士である清田さんの繁忙期はいつですか？
主に2月から3月の確定申告の時期ですね。
何を励みにされていますか？
最近流行りのサウナによく行ってます。サウナスパ健康アドバイザーという資格も持っています。
楽しそうな資格ですね。
9回目の放送となります「ラララ相続」では、全13回にわたって相続税や節税対策について、視聴者の皆様に分かりやすくお伝えしていきたいと思います。
解説していただくのは、ランドマーク税理士法人の公認会計士・税理士の清田幸佑さんです。よろしくお願いします。
ランドマーク税理士法人について
ランドマーク税理士法人は、関東に15の拠点を展開する税金と資産運用のエキスパートで、相続にも強みがあるそうです。
ゲストはタレントのテリー伊藤さんです。
不動産の活用・配偶者控除
テリーさんは、奥さんと結婚されてどれくらい経ちますか？
どうだろう、もう4〜50年経つんじゃないですか？
すごいですね！
実はその場合、特例を使うことができます。居住用不動産の土地を購入するための資金や土地そのものについて、最大2,000万円までは非課税で贈与することができます。
例えば1億円の資産を持っていたとしたら、そのうち2,000万円分は税金がかからずに贈与できるということですね。
はい。例えば、配偶者控除の特例を使って、2,000万円分を贈与したとします。
しかし、仮に奥様が先に亡くなってしまった場合は問題が生じることがあります。
え、どんな問題ですか？
お子さんがいらっしゃらない場合は、奥様のご両親が次の相続人となりますが、もし奥様のご両親が既に亡くなっている場合は、奥様のご兄弟が相続人となります。
さらに、そのご兄弟が亡くなっていて、そのお子さん（甥・姪）がいる場合、その方が相続人とります。
会ったこともないような親族が相続人になってしまう可能性があるんですね。
そうです。例えば、生前に2,000万円を奥様に贈与していた場合、その土地を最終的に甥や姪が相続する可能性も出てきます。そうなると、夫（旦那さん）と甥・姪が同じ土地を共有で持つという複雑な状況になってしまいます。旦那さんがその土地を受け取るためには、遺産分割協議をして旦那さんと甥・姪が話し合いをする必要があります。
話し合いで解決できない場合、トラブルを防ぐにはどうしたらいいでしょうか？
「遺言」を作成することが非常に重要になります。
法人設立のメリット
通常、不動産は個人で所有することが多いですが、法人で持つ場合との違いを教えてください。
法人で不動産を所有されている方は結構いらっしゃいますが、この場合「税務上のメリット」が大きいんです。個人で不動産を持っている場合、最高税率は45%になります。一方、法人の場合は最高税率が23%程度です。
※個人：個人住民税、法人：地方法人税、法人住民税、事業税等は加味しない場合の税率
全然違いますね！
その差が約20%ありますので、これが税務上の大きなメリットです。
でも、法人を設立するのはハードルが高そうですね。
そうですね。ただ、法人を作ることによって本当にメリットが出るかどうかは、その方の収入によって変わります。
税率が45%と23%なら、誰でも法人にしたいと思いますよね？
ただ、個人の場合、所得税は累進課税制度なので、所得が低い方は税率も低くなります。つまり、法人の23%よりも低い税率で済む場合もあるんです。
なるほど、そういうトリックがあるんですね。
実際に法人を作った場合と個人で所有し続けた場合、どちらが得かシミュレーションをしてから判断することが重要です。
他に不動産の活用方法はありますか？
はい、個人と法人の両方で不動産を持っている方もいます。例えば、最初は個人で建物を所有して、減価償却が終わった段階で自分の法人に売るという方法です。そうすればまた新しく減価償却が発生します。
なるほど
テクニカルですね。
はい、特に不動産を多く持っている方は、古い物件を法人で所有し、新しい物件を個人で持つといった工夫をされています。
アパートの経営どうする？
アパートやマンション経営って面白そうですね。どんな建物を作ってみたいですか？
そうですね、私は全室サウナ付きのマンションを作りたいですね。
テリーさんはどうですか？
僕の周りには金持ちが多いんで、金持ち相手のマンションにしたいですね(笑)
東京・神奈川・埼玉・千葉の15拠点で無料相談。
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