株式会社 ランドマーク不動産鑑定
広大地・純山林
広大地について
広大地とは、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で、都市計画法第4条第12項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるものをいいます。ただし、大規模工場用地とマンション適地は除きます。
広大地に該当する場合には、次により計算した金額によって評価します。
この規定によると、路線価が100千円／㎡とした場合には、500m2の土地は57.5千円／㎡、2,000m2で50千円／㎡、5,000m2で35千円／㎡となります。このように広大地の評価では、かなり大きな評価減を認めています。
広大地の規定は対象地が戸建分譲住宅適地である場合に適用されるため、マンション適地に該当すると認められる場合には広大地の規程の適用はありません。しかし、実務上はその対象地が戸建分譲住宅適地かマンション適地かの判断が難しいのです。確かに大都市中心部の駅前の大規模な土地であればマンション適地であると容易に判断できるでしょう。しかし、最寄り駅からやや離れた戸建住宅もあれば賃貸共同住宅やマンションもあるような地域内にある土地については判断に迷うところです。また、路地状開発が可能である場合等公共公益的施設用地によるいわゆる潰れ地がでない土地については小規模宅地の規定の適用は認められません。
広大地評価は土地の評価額を減額する効果が非常に大きいものの、否認された場合には追徴税額による相続人への経済的負担が非常に大きくなります。税理士としては適用に二の足を踏んでしまいますが、財産評価基本通達24－4の文言は「原則として、次に掲げる区分に従い、それぞれ次により計算した金額によって評価する。」となっています。「評価できる」であれば任意適用ですが、「評価する」は強制適用ですので、適用しなかった場合、損害賠償請求される可能性もあります。
広大地の適用判断については、都市計画法、建築基準法、その他条例及び行政指導など、不動産に関する法律、法令等の知識が必要となります。このような理由から広大地の適用可否の判断は我々のような不動産鑑定士の意見が求められることとなります。
純山林について
市街地山林とは、市街化区域内にある山林を言います。
市街地山林の評価額は、その山林を宅地に転用することを想定して、その山林の路線価からその山林を宅地に転用する場合において通常必要と認められる1㎡当たりの造成費に相当する金額を控除した金額に、その山林の地積を乗じて計算した金額によって評価します。
この市街地山林の評価には悩ましい問題があります。
例えば平坦地の山林であれば伐採して整地後すぐに宅地として使えますから、この評価方法で妥当性があると言えるでしょう。しかし、傾斜が大きくて宅地への転用が見込めない山林をこの方法で評価した場合、非常に高い評価額になります。たとえば、路線価が150,000円／㎡、造成費が50,000円／㎡、地積が100㎡の山林ならば1,000万円の評価額がついてしまいます。宅地に転用できないということは売却できないということですから相続人にしてみれば無価値ですが、相続税の計算においては1,000万円もの価値があるとされ、これを基に相続税が課税されるのですから相続人にとってはたまったものではありません。
このような市街地山林について様々な対処法が考えられます。
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