共有の家屋と小規模宅地の特例
小規模宅地等の特例とは、被相続人が住んでいた土地や事業をしていた土地について、一定の要件を満たす場合には80％又は50％まで評価額を減額することできるという特例になります。例えば被相続人の自宅の敷地の相続税評価が１億円だった場合、80％の評価額の減額が適用され2千万円の評価額で相続税を計算することが出来るのです。
ただしこの小規模宅地等の特例の対象となる宅地等は、個人が相続又は遺贈により取得した宅地等のうち、相続開始直前において、被相続人等の事業の用又は居住の用に供されていた宅地等で一定の建物又は構築物の敷地の用に供されていたもので、特定事業用宅地等、特定居住用宅地等、特定同族会社事業用宅地等又は貸付事業用宅地等に該当する部分に限るとの詳細な要件がございますので特例対象宅地等に該当するかどうかの判断には細心の注意が必要となります。
今回は小規模宅地等の特例において〔共有〕をキーワードにご説明を致します。
共有の家屋の場合の適用面積
例えば、被相続人甲と配偶者乙は、居住用に供している宅地とその敷地に建っている家屋を1/2ずつ所有しているケースの場合の甲の相続に係る相続税の課税価格の計算上、小規模宅地等の特例の適用面積はいくらになるか考えてみましょう。
この場合適用面積の判定は敷地全体の面積300㎡ではなく、以下の算式により計算した甲の持分に応じた面積になります。
なお、特定居住用宅地等に該当する場合には、330㎡を限度として選択できることから、甲の持分150㎡が特定居住用宅地等として選択することができる限度面積となります。
続いて被相続人甲と生計を別にする相続人乙は共有のA土地(甲2/3、乙1/3)に、共有で賃貸建物(甲1/2、乙1/2)を建築しましたが、それぞれの持分が相違しています。甲乙間で、地代のやりとりはありません。
この場合、小規模宅地等の特例の適用にあたり、A土地の甲の共有持分についてどのように考えて本特例の適用を判断すればよいのでしょうか。
A土地の甲の持分2/3のうち、1/2までは貸家建付地となるので貸付事業用宅地等となり、残り(1/6)は乙に使用貸借で貸付られたものとなるので、本特例の対象となりません。
なぜなら甲及び乙は、A土地に係るそれぞれ自己の所有部分の上に、それぞれ自己の所有部分の建物を建築しているものと認識するのが一般的ですから、自己の建物の所有部分の敷地は、まずA土地の自己の所有部分からなるものとして取り扱うことが相当です。
甲の建物の共有割合(1/2)は、A土地の甲の共有割合(2/3)以下であるため、A土地の甲の持分のうち建物の所有割合に対応する部分(A土地全体の1/2)については貸家建付地判断されることから、貸付事業用宅地等となります。
また、残りの甲の所有者割合(A土地全体の1/6については、乙の建物のために乙に使用貸借で貸付られたものと判定されることから、貸付事業用宅地等とはならず、本特例の対象とはなりません。
以上を見て頂くと分かるように小規模宅地の特例を利用する場合には様々な要件等、細心の注意を要します。このことから小規模宅地の特例は節税効果が絶大である反面、その手続きや計算の難易度が高くなるため、一般的な税理事務所では対応していないケースもあります。無駄なく且つ適正な金額で納税できるよう、ノウハウや経験豊富な相続税専門の事務所にご相談いただくことをお勧めいたします。
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