相続税における不動産の計算
相続税を計算する際、相続財産を現金や預貯金以外もすべて「相続発生時点の時価」に評価して計算しなければなりません。ここでは中でも比較的相続税に影響の大きい、土地や家屋などの「不動産」の計算方法を説明していきます。
標準的な土地の評価方法
まず不動産の代表ともいえる土地の評価ですが、これには「路線価方式」と「倍率方式」の2通りの計算があり、地域によって決められた方法で評価します。
- 路線価方式…その土地に面している路線価×地積（㎡）。路線価とは路線に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価額の事で、国税庁が発表している路線価図に記載があります。
- 倍率方式 …その土地の固定資産評価額×その地域の決められた倍率。倍率については国税庁より発表され決められています。
建物の評価
つぎに建物です。建物を相続する際は以下のようになります。
| 建物の相続税評価額 = 固定資産税評価額 |
固定資産税評価額は、市町村から不動産所有者に送付される「固定資産税の課税明細書」から確認できます。また都税事務所や市町村役場などで固定資産税台帳からも把握することが出来ます。
マンションなど賃貸されている不動産はここから賃借人の権利相当額が差し引かれ、評価額が下がります。ハウスメーカーが相続税対策に賃貸物件の建築を勧めるのはこのためですね。内容については下記のケース「マンション建築」で見ていきましょう。
下記のように算出された金額が評価額となりますが、この評価額はあくまで標準的な不動産としての評価額です。実際の不動産は、形や状態など様々な理由によって減額される場合が多々あります。ここでは減額が可能なケースをいくつか見ていこうと思います。
ケース 「マンション建築」
まずは所有している土地に賃貸物件を建築しており、実際に入居者がいる場合です。これは相続税対策としてもよく行われる方法でもあります。このような土地は「入居者の権利」としての分の評価減がなされます。仮に「２億円の土地」を持っているA氏の場合で計算してみましょう。
A氏が2億円の土地を更地で所有している状態で相続が発生した場合は、その2億円のまま財産として計上されます。しかしあらかじめ金融機関から1億円の借入をして土地にマンションを建築したとします。
建物の固定資産税評価額は建築価額の大体50～60％なので仮に6000万円として、ここから入居割合に応じて最大30％減額されます。そのため満室なら相続税評価額は4200万円となります。
つぎに土地は評価額から入居者の権利相当を差し引きます。入居者の権利は借家権（30％）×借地権（路線価図で確認）で算出されますので、仮に借地権を60％としますと入居者の権利は30％×60％で18％となります。これを差し引くことで
2億円×（1-0.18）＝1億6400万円となりこれが土地の相続税評価額となります。
これらを下記の図で比較してみましょう。
| 更地で所有 | マンション建築 | |
| 土地 | 2億円 | 1億6400万円 |
| 建物 | ‐ | 4200万円 |
| △借入 | ‐ | △1億円 |
| 計 | 2億円 | 1億600万円 |
更地で所有している場合に比べ実に1億円近く評価額が下がっていますね。このほかにも「地積規模の大きな宅地」や「純山林比準」など様々な方法で評価額が低くなる場合が多々あります。しかし土地の評価は難解な部分が多く、適用可能でも税理士によってはそのままで申告するといったこともあります。それはその税理士の能力の問題ではなく、ノウハウや経験が少ないからなのです。
そのため生前対策を含めた相続税の節税を考えた時、相続税申告の実績を多く持つ税理士に依頼することが節税の第一歩となるのです。
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