小規模宅地の特例を適用する二世帯住宅
ここでは、二世帯住宅の小規模宅地等の特例の適用についてご案内させていただきます。
一般的に「二世帯住宅」とは、親世帯、子世帯が1棟の建物の中で生活するスペースを分離して居住しているものを言います。
小規模宅地等の特例を適用しますと、ご自宅の土地の評価額が330㎡までは80%評価減をすることができます。残されたご家族の生活の保護のために設けられた特例になりますので、二世帯でお住まいの方は必ず検討しましょう。
この「二世帯住宅」ですが、小規模宅地の特例を適用できるかどうにかついては、一定の要件を満たす必要があります。様々な複雑な論点が多く存在します。
特にお子様が二世帯住宅の宅地を相続しようとする場合にこの特例を適用できるかについては、複雑なケースもありますので、必ず専門家に相談しましょう。
二世帯住宅に小規模宅地等の特例を適用する要件
二世帯住宅においてまずは、区分所有登記されているかどうかが重要となります。「区分所有」とは、マンションなどを想像してもらうとわかりやすいですが、同一の建物でも各部屋が別々の登記である建物をいいます。
要件として、被相続人と親族が居住する二世帯住宅の宅地について一定の要件を満たす場合（二世帯住宅が構造上区分された住居であっても、区分所有建物登記がされているものは除く。）とあります。つまり、区分所有登記されている建物は原則適用できません。二世帯住宅を建設して区分登記されてしまいますと、相続が発生した時にご自宅の敷地の評価減ができないことになりますので注意が必要です。
では、どのようなケースが適用できるのか、また、できないのか、基本的な例を参考に見ていきましょう。
① 区分所有登記でない建物（非分離型）
区分登記でない建物 家屋所有者：父
建物内部で行き来が可能で、区分登記されていない建物です。
１階、２階ともに生活が分離しており、内部の階段で行き来ができます。このような状態は小規模宅地等の特例の適用が可能です。
② 区分所有登記でない建物（完全分離型）
区分登記でない建物 家屋所有者：父
玄関が別で建物の内部で行き来はできませんが、区分登記されていない建物です。
完全分離型でプライベートな空間を確保した建物になります。外階段でそれぞれを行き来できます。このような状態は小規模宅地等の特例の適用が可能です。
③ 区分所有登記建物（完全分離型）
区分登記建物 2階部分所有者：長男
１階部分所有者：父
玄関が別で建物の内部で行き来はできず、区分登記されている建物です。
建物の登記が区分登記されているか否かで適用の可否を判断します。
そのため、このケースでは区分所有登記建物に該当しますので、小規模宅地等の特例の適用はできません。また、長男居住部分を父が区分所有していたとしても判断に影響はありません。
上記以外にも複雑なケースの場合等ありますので、専門家に相談しましょう。
このように二世帯住宅における小規模宅地等の特例の適用には様々ケースによって様々な複雑な論点がありますので、一般的な事務所では対応していないケースもあります。
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