貸家建付地の土地評価と相続税
貸家建付地とは
貸家建付地とは貸家の目的とされている宅地、すなわち所有する土地に建築した家屋を他に貸し付けている場合のその土地のことを言います。
貸家の敷地の用に供されている宅地の評価
家を借りる人はその土地を使わないと生活できません。つまりは土地についても借りた人の権利が生じており、地主の権利が制限されます。
例えば、地主の都合により借主に出ていってもらうには借主に立退き料を支払う必要があります。そこで、貸家建付地の価格は次の算式により評価をします。
| 自用地価額－自用地価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合 ＝自用地価額×(1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合) |
この算式における借地権割合及び借家権割合は地域によって異なりますが、例えば借地権割合6割の地域であれば借地権割合60％×借家権割合30％で18％土地の評価を減額することができます。
ここで注意して頂きたいのが貸家とは借家権の目的となっている家屋のことであり、無償での家屋の利用によるものは含まれません。
また、親の土地に子供がローンを組んでアパートを建てても、子供が土地を無償で使用している場合には貸家建付地扱いにはならず、相続税の節税にはなりませんので、賃貸物件の建築には税理士等に相談するなど慎重な判断が必要です。
家屋の全部又は一部が貸付けられているかどうかの判定は相続開始日における現況に基づいて行います。
借家権の目的となっている家屋とは現実に貸付けられている家屋をいうので、賃貸を目的として建築されている建物であっても相続開始日において現実に貸付けられていない家屋、つまり空屋の場合、その敷地は自用地評価となります。
また家屋が一棟のアパートやビルの場合で、その一部が現実に貸付けられていない場合には、その現実に貸付けられていない部分に対応する敷地部分については貸家建付地としての減額をすることはできません。
| 賃貸割合＝相続開始日において賃貸されている各独立部分の床面積 当該家屋の各独立部分の床面積の合計 |
上記算式における独立部分とは、建物の構成部分である隔壁、扉、天井、床によって他の部分と完全に遮断されている部分で、独立した出入り口を有するなど独立して賃貸その他の用に供することができるものをいいます。
もし10室の内5室のみ相続開始日に空室になっていれば半分のみの減額、つまり上記の地域であれば借地権割合60％×借家権割合30％×50％＝9％となります。
しかし相続開始日において継続的に募集をしており空室期間が一ヶ月程であるなど、一時的に空室と認められる場合には、相続開始日においても賃貸されていたものとして差し支えありませんのでご安心ください。
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