【不動産賃貸業の方必見！】修繕費や備品購入、何が経費になる？経費の判断基準を解説！
不動産賃貸業において正確な経費計上は、税負担を最適化し事業の利益を最大化するために重要です。特に修繕費や備品の購入に関して適切な税務処理を理解し、実施することが重要です。以下、基本ルールとその適用例について詳しくご紹介します。
1. 資産の計上と減価償却の基礎
不動産賃貸業では、建物や設備資産（例：エアコン、給湯器）は初年度に全額経費として計上するのではなく、その耐用年数に基づいて減価償却を適用します。この方法により、費用を使用期間にわたって分散させ、毎年の財務報告の安定性を保ちます。
長期資産は減価償却を利用して、毎年の負担を分散させましょう！
2. 一括経費計上が可能な備品
一定の条件を満たす備品は、購入した年に全額を経費計上することができます。具体的には、10万円未満の備品や使用期間が1年未満のアイテムが該当します。この規則により、小規模な投資は即時に費用化でき、財務上の柔軟性が向上します。
3. 特殊な償却ルール
- 一括償却資産: 10万円以上20万円未満の備品は、購入後3年間で均等に償却することが可能です。この特例は、中間の価格帯の備品に対して適用され、税務上の利点を提供します。
- 少額減価償却資産: 30万円未満の備品に対しては、青色申告を行う中小企業者は、購入年に全額を経費計上できます。ただし、この特例の適用には年間300万円という上限が設定されています。
＜資産計上するものと経費計上するものの取得価額の境界＞
| 取得価額等 | 区分 | 税務上の経費計上の扱い | |
|---|---|---|---|
| ① | １０万円未満のもの、又は使用可能期間１年未満のもの※ | 少額の減価償却資産 | 全額その期の経費計上 |
| ② | １０万円以上で、かつ使用可能期間１年以上のもの | 減価償却資産 | 資産計上のうえ、通常の減価償却 |
| ③ | １０万円以上２０万円未満 （③によらず②の扱いも選択可） | 一括償却資産 | 資産計上のうえ、同じ期に事業供用した一括償却資産をまとめて３年で均等償却 |
| ④ | ３０万円未満 （青色申告の中小企業者のみの特例） |
少額減価償却資産 （年３００万円を限度） |
資産計上のうえ、取得価額全額をその期の経費計上可（令和8年3月31日迄供用に限る）。 |
- （注）令和4年4月1日以後に取得して貸付（主要な事業として行われる貸付を除く）の用に供する資産は、改正により上記①③④の対象から除かれることとなりましたので注意しましょう。
- ※10万円未満等の判定ですが、税込経理方式を適用している場合や消費税の免税事業者は、消費税込みの価格が取得価額となりますので、消費税込みの価格により判定します。
注意点：修繕費と資本的支出の区分
不動産の修繕費は、物件の通常の保守や故障修理に関連する費用で、完全に経費として計上可能です。これに対し、資本的支出は、物件の価値や機能を向上させる大規模な改修や改良に適用され、資産として計上後、減価償却を通じて費用化します。例えば、耐久性を向上させるために屋根を全面的に改修した場合は、資本的支出に該当します。
修繕は経費、改良は資本的支出。区分を正しく理解し、税負担を最適化しましょう。
- ※1イの金額=支出金額×30％と前期末取得価額×10％のいずれか少ない金額
- ※2ロの金額=支出金額－イの金額
- （注）前年末における取得価額とは、未償却残高ではなく、最初の取得価額にその後支出された資本的支出額を加算したものです。
4.まとめ
修繕費や備品の購入における経費計上は、不動産賃貸業の運営において税務戦略の核となる部分です。各種のルールを正しく理解し適用することで、事業の財務健全性を保ちながら税負担を最適化することが可能です。不明瞭な点や具体的な相談が必要な場合は、専門の税理士にご相談ください。
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